У Києві суд зобов'язав знести цілий ЖК - чи це можливо і що робити інвесторам
Розпорядником ділянками у Дарницькому районі Києва є Нацакадемія МВС, і їй за рішенням суду треба привести землю "у придатний для використання стан", себто знести усі будівлі, втім, виконати це заклад навряд чи зможе
У першій декаді червня на ринку нерухомості Києва стався тривожний прецедент. Столичний Господарський суд прийняв рішення, яким повернув дві земельні ділянки у власність київської громади. Їх, як довела прокуратура столиці, незаконно передали під забудову - а на цій землі вже звели коробки одного з ЖК. За рішенням суду, будівлі мають знести. Хто та як демонтуватиме споруди, а також що робити інвесторам, які вклалися у будівництво, дізнався Інформатор.
"Привести ділянки у придатний стан"
Госпсуд припинив право постійного користування землею для Національної академії внутрішні справ. Мова про приблизно 30 га, що розташовані вже майже за містом - "на 22 кілометрі Харківського шосе" у Дарницькому районі. Місцина ця мальовнича, вкрита густими хвойними лісами, тож далекого 1998 року Київрада передала цю землю Нацакадемії МВС під будівництво бази відпочинку: мають же курсанти десь дихати свіжим повітрям.
Але у середині 2010-х на землях почалися роботи з будівництва житлових комплексів. Вів їх знаковий для Києва забудовник Saga Development, відомий "американськими" проєктами (NEW YORK Concept House, CHICAGO Central House, BOSTON Creative House, WASHINGTON Concept House, PHILADELPHIA Concept House, SAN FRANCISCO Creative House) а також реставраційними роботами у будівлі Київпроєкту у середмісті - "KYЇVPROEKT City Space".
Власне, на землях Нацакадемії планували звести два ЖК: "О2 City Village" та "O2 Residence" - назви недвомовно вказують на локацію з повітрям, чистим від міського смогу. Прокуратура Києва побачила у цьому невідповідність використання ділянок - адже на них планувалося будувати базу відпочинку, а не житлові комплекси, і у судовому порядку припинила право користування землею для Нацакадемії. Причому у рішенні суду йдеться про "приведення (ділянок) у придатний для використання стан шляхом знесення від будівель і споруд". І це дуже погані новини для інвесторів.
Що вже встигли побудувати на землях МВС
На щастя, зведення першого із двох ЖК, під назвою "O2 City Village", ще не почалося: на спеціалізованих сайтах з нерухомості, зокрема Lun.ua, зазначається, що він знаходиться "на стадії планування". Таку саме інформацію про "оксигенізоване міське селище" надають блогери-оглядачі нерухомості Києва. Відтак, відділи продажів цього ЖК ще не почали працювати, і забудовник втрачає не довіру з боку клієнтів, а лише можливість будуватися у екологічно чистій і тому привабливій місцині.
А от ЖК "O2 Residence" почали будувати - і вже звели коробки чотирьох будинків. В планах було збудувати 12 споруд по 7 поверхів кожна "комфорт-класу" на 800 квартир. Поряд з ними розташовано озеро, яке забудовник обіцяв облаштувати для відпочинку мешканців. У відеоогляді від проєкту "novoctroyki.org.ua" згадувалося, що перші 4 будинки мали ввести в експлуатацію вже по ІІІ квартал 2021 року, наступну "четвірку" - 2022-го. Але сталася затримка, а потім почалося повномасштабне вторгнення.
Станом на 2022 рік ціна квартир тут стартувала від 1,03 млн грн. І якщо припустити, що принаймні 50% від площ у 4 зведених будинках вже було продано (а ціна у Києві, буквально, формує попит), то йдеться про 130 квартир/інвесторів, які вклалися у недобудови. Але ж за даними відеоблогерів, відділ продажів вже почав оформлювати і житло в тих будинках, що знаходилися на стадії фундаменту, тож інвесторів все ж має бути більше.
Щоб знести будівлю, потрібні гроші - а взяти їх Нацакадемія не зможе
А от із реалізацією рішення суду, схоже, виникнуть проблеми. Госпсуд Києва є судом першої інстанції, і у рішенні йдеться про можливість подання апеляції на нього. Інформатор звернувся до забудовника, Saga Development, по коментар щодо поточного стану будівельних робіт, та подальших планів щодо оскарження судового рішення. Ймовірно, Нацакадемія МВС, яка є стороною у цій суперечці, таки подасть таку скаргу.
А от моделювання подальшої долі земельних ділянок та будівель, що вже були зведені на них, не несе для інвесторів добрих новин. Як стверджує столичний адвокат з питань нерухомості Андрій Лотиш, у разі, якщо Апеляційний суд стане на сторону суду першої інстанції (а ще, нагадаємо, може бути оскарження у касації), будівлі таки доведеться зносити.
"Тут вже виникає цікава ситуація. Щоб знести будівлі чи приміщення, треба виконати фактичні роботи. А Нацакадемія не є органом, що вповноважений щось зносити чи переносити - відтак, цим має зайнятись виконавча служба, державна чи приватна. І виходити за межі закону під час виконання рішення суду вони також не можуть", - коментує Інформатору Андрій Лотиш.
Адвокат пояснює: академія сама по собі не може щось демонтувати (апокаліптичну картину з курсантами, що руйнують стіни лопатами, відкидаємо, як абсурдну). Відтак, треба буде винаймати будівельну компанію. Але провести у кошторисі академії витрати на це неможливо - залучити кошти під договір з "демонтажниками" не вдасться. Тоді, оскільки рішення суду не виконується, документи передаються виконавцям (державним чи приватним).
"Але й тут не бачу механізмів для виконання рішення суду. Адже одна ситуація - це коли зносить МАФи КП "Київблагоустрій": в них є процедури і фінансування від Київміськради. А зовсім інша - демонтувати повністю коробку будинка. Я не уявляю, як це реалізувати", - каже Андрій Лотиш.
ЖК стане класичною недобудовою
Зрештою, найболючіше ця історія вдарить по інтересам інвесторів, що вже вклалися у ЖК "O2 Residence". Саме вони, каже адвокат, стануть заручниками ситуації, адже не зважаючи на те, чи буде виконане рішення суду, чи ні, - сама наявність цього документа унеможливлює введення будинків в експлуатацію та реєстрацію права власності.
"Сам закон прописаний так, що він не гарантує інвесторам прав і можливостей вплинути на цю ситуацію. Це буде нова "Еліта-Центр", але дещо з інших причин: тут не ймовірно незаконні дії з боку керівництва забудовника, а саме рішення суду і його виконання", - резюмує Лотиш.
Найімовірніше, будинки так і залишаться у своєму нинішньому стані (відсоток добудови споруд значення при цьому не має). Навіть у випадку, якщо вони побудовані на 95% і вище, підключити їх офіційно до джерел живлення, водопровідних, каналізаційних мереж тощо не буде можливим. Фактично проживати в них можна (у Києві є чимало будинків, де мешканці платять за електрику по промисловим тарифам "як для будмайданчика"), а от до "комфорт-класу", як позиціонували об'єкт нерухомості, виникнуть питання.
Як кияни живуть у недобудовах без водопроводу, каналізації та тепла
Нагадаємо, днями Інформатор писав про те, що у Києві близько 300 будинків не заживлені проєктно від ліній електропередач. Електрика в них є - але на правах будмайданчика, вдвічі дорожче навіть за нові, збільшені, тарифи. Також є чимало споруд, що не під'єднані до Київводоканалу чи теплових мереж. А у Бортничах на столичному Лівобережжі є новобудова, зведена на 95% і покинута забудовником: у ній не підімкнено ані електрику, ані гарячу чи холодну воду, ані теплову мережу. Попри всі негаразди, у ній живуть люди.
Також ми розповідали, що на вул. Тургенєвській, 25 у Ірпені продають недобудований ЖК. Це 10-поверхівка з одним поверхом на 100 квартир, нині її виставлено на продаж за початковою ціною у 18 млн грн без ПДВ. Роботи на будмайданчику не ведуть ще з 2022 року - вони завмерли на рівні 7 поверху.
Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб не пропустити важливих новин. Підписатися на канал у Viber можна тут.
