В Киеве суд обязал снести целый ЖК - возможно ли это и что делать инвесторам
Распорядителем участками в Дарницком районе Киева является Нацакадемия МВД, и ей по решению суда нужно привести землю "в пригодное для использования состояние", то есть снести все здания, впрочем, выполнить это заведение вряд ли сможет
В первой декаде июня на рынке недвижимости Киева произошел тревожный прецедент. Столичный суд принял решение, которым вернул два земельных участка в собственность Киевской общины. Их, как доказала прокуратура столицы, незаконно передали под застройку – а на этой земле уже построили коробки одного из ЖК. По решению суда здания должны снести. Кто и как будет демонтировать сооружения, а также что делать инвесторам, которые вложились в строительство, узнал Информатор.
"Привести участки в пригодное состояние"
Хозсуд прекратил право постоянного пользования землей для Национальной академии внутренних дел. Речь о примерно 30 га, которые расположены уже почти за городом - "на 22-м километре Харьковского шоссе" в Дарницком районе. Местность эта живописная, покрытая густыми хвойными лесами, поэтому в далеком 1998 году Киевсовет передал эту землю Нацакадемии МВД под строительство базы отдыха: должны курсанты где-то дышать свежим воздухом.
Но в середине 2010-х на землях начались работы по строительству жилых комплексов. Вел их знаковый для Киева застройщик Saga Development, известный "американскими" проектами (NEW YORK Concept House, CHICAGO Central House, BOSTON Creative House, WASHINGTON Concept House, PHILADELPHIA Concept House, SAN FRANCISCO Creative House), а также реставрационными работами в здании Киевпроекта в центре города - "KYIVPROEKT City Space".
Собственно, на землях Нацакадемии планировали построить два ЖК: "О2 City Village" и "O2 Residence" - названия недвусмысленно указывают на локацию с воздухом, чистым от городского смога. Прокуратура Киева увидела в этом несоответствие использования участков - на них ведь планировалось строить базу отдыха, а не жилые комплексы, и в судебном порядке прекратила право пользования землей для Нацакадемии. Причем в решении суда говорится о "приведении (участков) в пригодное для использования состояние путем сноса зданий и сооружений". И это очень плохие новости для инвесторов.
Что уже успели построить на землях МВД
К счастью, строительство первого из двух ЖК, под названием "O2 City Village", еще не началось: на специализированных сайтах по недвижимости, в частности Lun.ua, отмечается, что он находится "на стадии планирования". Такую же информацию об "оксигенизированном городском поселке" предоставляют блогеры-обозреватели недвижимости Киева. Следовательно, отделы продаж этого ЖК еще не начали работать, и застройщик теряет не доверие со стороны клиентов, а только возможность строиться в экологически чистом и привлекательном месте.
А вот ЖК "O2 Residence" начали строить – и уже возвели коробки четырех домов. В планах было построить 12 построек по 7 этажей каждое "комфорт-класса" на 800 квартир. Рядом с ними находится озеро, которое застройщик обещал обустроить для отдыха жителей. В видеообзоре от проекта "novoctroyki.org.ua" упоминалось, что первые 4 дома должны были ввести в эксплуатацию уже в ІІІ квартале 2021 года, следующую "четверку" - в 2022-м. Но произошла задержка, а затем началось полномасштабное вторжение.
По состоянию на 2022 год цена квартир здесь стартовала от 1,03 млн грн. И если предположить, что по крайней мере 50% площадей в 4 возведенных домах уже было продано (а цена в Киеве, буквально, формирует спрос), то речь идет о 130 квартирах/инвесторах, которые вложились в недострои. Но ведь по данным видеоблогеров, отдел продаж уже начал оформлять и жилье в тех домах, которые находились на стадии фундамента, так что инвесторов все же должно быть больше.
Чтобы снести здание, нужны деньги – а взять их Нацакадемия не сможет
А вот с реализацией решения суда, похоже, возникнут проблемы. Хозсуд Киева является судом первой инстанции, и в решении говорится о возможности подачи апелляции на него. Информатор обратился к застройщику, Saga Development, за комментарием по поводу текущего состояния строительных работ и дальнейших планов по обжалованию судебного решения. Вероятно, Национальная академия МВД, которая является стороной в этом споре, таки подаст такую жалобу.
А вот моделирование дальнейшей судьбы земельных участков и уже возведенных на них зданий не несет для инвесторов хороших новостей. Как утверждает столичный адвокат по недвижимости Андрей Лотыш, в случае, если Апелляционный суд станет на сторону суда первой инстанции (а еще, напомним, может быть обжалование в кассации), здания таки придется сносить.
"Здесь уже возникает интересная ситуация. Чтобы снести здания или помещения, нужно выполнить фактические работы. А Нацакадемия не является органом, который уполномочен что-то сносить или переносить - следовательно, этим должна заняться исполнительная служба, государственная или частная. И выходить за пределы закона во время выполнения решения суда они также не могут", - комментирует Информатору Андрей Лотыш.
Адвокат объясняет: академия сама по себе не может что-то демонтировать (апокалиптическую картину с курсантами, разрушающими стены лопатами, отбрасываем как абсурдную). Следовательно, нужно будет нанимать строительную компанию. Но провести в смете академии затраты на это невозможно – привлечь средства под договор с демонтажниками не удастся. Тогда поскольку решение суда не выполняется, документы передаются исполнителям (государственным или частным).
"Но и здесь не вижу механизмов для исполнения решения суда. Ведь одна ситуация – это когда сносит МАФы КП "Киевблагоустройство": у них есть процедуры и финансирование от Киевгорсовета. А совсем другая – демонтировать полностью коробку дома. Я не представляю, как это реализовать ", – говорит Андрей Лотыш.
ЖК станет классическим недостроем
В конце концов, болезненнее всего эта история ударит по интересам инвесторов, уже вложившихся в ЖК "O2 Residence". Именно они, говорит адвокат, станут заложниками ситуации, ведь, несмотря на то, будет ли исполнено решение суда или нет, - само наличие этого документа делает невозможным введение домов в эксплуатацию и регистрацию права собственности.
"Сам закон прописан так, что он не гарантирует инвесторам прав и возможностей повлиять на эту ситуацию. Это будет новая "Элита-Центр", но несколько по другим причинам: здесь не вероятны незаконные действия со стороны руководства застройщика, а именно решение суда и его исполнение", - резюмирует Лотыш.
Скорее всего, дома так и останутся в своем нынешнем состоянии (процент достройки построек значения при этом не имеет). Даже в случае, если они построены на 95% и выше, подключить их официально к источникам питания, водопроводным, канализационным сетям и т.п. не будет возможным. Фактически проживать в них можно (в Киеве есть немало домов, где жильцы платят за электричество по промышленным тарифам "как для стройплощадки"), а вот до "комфорт-класса", как позиционировали объект недвижимости, возникнут вопросы.
Как киевляне живут в недостроях без водопровода, канализации и тепла
Напомним, на днях Информатор писал о том, что в Киеве около 300 домов не заживлены проектно от линий электропередач. Электричество у них есть – но на правах стройплощадки, вдвое дороже даже новых, увеличенных, тарифов. Также есть немало сооружений, не подключенных к Киевводоканалу или тепловым сетям. А в Бортничах на столичном Левобережье есть новостройка, построенная на 95% и брошенная застройщиком: в ней не подключено ни электричество, ни горячая или холодная воду, ни тепловая сеть. Несмотря на все проблемы, в ней живут люди.
Также мы рассказывали, что по ул. Тургеневской, 25 в Ирпене продают недостроенный ЖК. Это 10-этажка с одним этажом на 100 квартир, сейчас она выставлена на продажу по начальной цене в 18 млн грн без НДС. Работы на стройплощадке не ведутся еще с 2022 года - они замерли на уровне 7-го этажа.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы не пропустить важные новости. Подписаться на канал в Viber можно здесь.
