Офісна криза у Києві: війна запустила нові тренди

Київський ринок офісної нерухомості вперше в історії зафіксував "негативну пропозицію" через значні руйнування, спричинені військовими діями. Простими словами – це скорочення площ, кількості приміщень та вибору варіантів у орендарів. За даними консалтингової компанії CBRE Ukraine, у першій половині 2025 року було знищено або серйозно пошкоджено близько 45 тис кв м офісних площ, що призвело до скорочення загального обсягу ринку на 3% лише за шість місяців. 

З 2022 року сукупні втрати офісного фонду столиці досягли 6%, причому втрати саме в 2025 році стали рекордними, зазначає “Український Комерсант”. Це викликало також зростання вимушеного попиту. 19% всіх нових запитів на оренду офісів надходять від компаній, які втратили свої робочі простори.

Зміни в попиті та форматі роботи

Попит на офіси сьогодні формують переважно малі та середні компанії, які адаптувалися до гібридного формату роботи. Великі міжнародні корпорації, навпаки, скорочують свою офісну присутність. На ринку спостерігається тенденція до суборенди та поділу великих офісних блоків на менші, й, на думку експертів, поки йде війна, цей тренд, скоріше за все, збережеться.

Середня відвідуваність офісів столиці становить лише 30-40%, що змушує орендарів оптимізувати свої площі до 50% у порівнянні з довоєнними показниками. Крім того, 19% нових запитів на оренду в першій половині року були пов'язані з вимушеним переїздом компаній через руйнування їхніх попередніх приміщень. 

За даними експертів, у 2025 році сформувалося п'ять основних тенденцій, які визначатимуть його розвиток найближчим часом. "Негативна", або "від’ємна" пропозиція – лише одна з них, вказує delo.ua. Крім того, є ще такі нові закономірності. 

Безпека як головний критерій

Вимоги до офісних приміщень кардинально змінилися - відтепер ключовим фактором вибору є безпека, а не ціна чи розташування. Війна докорінно змінила пріоритети орендарів. Вони  надають перевагу бізнес-центрам з надійними інженерними системами, наявністю укриттів та автономним електропостачанням. Також цінується віддаленість від об'єктів критичної інфраструктури.

Адаптація великих компаній

Великі компанії, що мають значні фінансові ресурси, демонструють особливий підхід до нових умов. Вони часто змінюють локацію своїх офісів, переїжджаючи в будівлі з вищим рівнем безпеки. Окрім того, деякі з них обирають нетрадиційні рішення, переносячи свої робочі місця на "комерційні площі" у житлових комплексах. Це дозволяє забезпечити більшу безпеку та комфорт для співробітників. 

Поява нового гравця - компаній ВПК

На ринку офісної нерухомості з'явилася нова категорія орендарів - це компанії, що працюють у військово-промисловому комплексі. Вони активно шукають приміщення, що відповідають їхнім специфічним вимогам, особливо щодо безпеки та конфіденційності. Це створює додатковий попит, який є важливою підтримкою для ринку в умовах загального спаду.

Переформатування офісних приміщень під гнучкий формат роботи

Через широке впровадження гібридного формату роботи, орендарі почали переглядати функціонал своїх офісів. Замість великої кількості класичних робочих місць, які простоюють, компанії переформатують простір.  Тепер вони створюють зони для командної роботи, неформальних зустрічей, "гарячих столів" та облаштовують більше переговорних кімнат. Це дозволяє оптимізувати простір, зменшити витрати на оренду та краще відповідає сучасним потребам співробітників. 

Які бізнес-центри втратив Київ

Ракетні та артилерійські удари завдали значної шкоди багатьом ключовим бізнес-центрам столиці. Ось список найбільш постраждалих об'єктів з деталізацією пошкоджень:

БЦ "Торонто-Київ" та розташований поруч БЦ "Гранд" (Dragon Capital): були пошкоджені під час ракетного удару 20 грудня 2024 року. В "Торонто-Київ" знаходилися офіси компаній MacPaw, Sense Bank, SD Capital, а також супермаркет Novus. Тут були були пошкоджені фасади, вибито вікна, а уламками зруйновано частину будівлі. 

Попри значні пошкодження, люди в момент атаки не постраждали. Свою роботу банк та інші компанії продовжили в штатному режимі або з локальними обмеженнями. "Гранд" отримав ушкодження фасаду та внутрішніх приміщень.

БЦ "Лувр". Частково постраждав в районі метро "Лук’янівська" під час атаки 20 грудня 2024 року. Вибито вікна, зафіксовані структурні ушкодження.

Бізнес-центр на Оболоні. Частково зруйнований в ніч на 6 квітня 2025 року. Тут розміщувалися офіси українських телеканалів FreeДОМ та UATV. Пошкоджено верхні поверхи, на нижніх - значні руйнування, поруч - вирва від вибуху.

БЦ у Солом'янському районі та БЦ "Форум Вікторія Парк". Були пошкоджені внаслідок обстрілу 23 червня 2025 року. Фасад, вікна та внутрішні приміщення зазнали пошкоджень у "солом’янському" БЦ, а у "Вікторії" було зруйновано частини фасаду, вибито скло та пошкоджено офісне обладнання.

БЦ "101 Tower". Постраждав ще 10 жовтня 2022 року. Там були розташовані офіси таких великих компаній, як DTEK, Microsoft Ukraine та Samsung Ukraine.

За рік ситуація змінилася до невпізнанності

Майже рік тому, у вересні 2024-го Інформатор досліджував ситуацію з комерційною орендою у Києві, й тенденції були геть іншими. Офісні будівлі Києва, що почали порожніти під час пандемії коронавірусу, станом на кінець вересня 2024 року у багатьох випадках були все ще вільні від орендарів. І коли у багатоповерхових бізнес-центрах чверть приміщень були порожніми, це вважалося непоганим показником. 

Орендодавці заманювали клієнтів ремонтами та знижками, але активність ринку була дуже низькою. Для порівняння: до війні незайнятими були лише 5-7% столичних офісів. Минулого року вакантність столичного ринку сягала 30-35%, якщо казати про хороші локації. 

У тих, що такими не вважалися, наприклад Солом’янка чи Лук'янівка, яких уникали через ворожі прильоти, взагалі не було попиту на оренду офісів. Не були заповнені навіть нові бізнес-центри, що мають переваги у вигляді укриттів, генераторів, великих підземних паркінгів.

Українські компанії рік тому здебільшого не розширяли свої площі, а обирали варіант переїзду на більш вигідні умови та більш якісний та сучасний ремонт. Виняток - IT-компанії. А збільшували існуючі площі переважно посольства, дипломатичні та гуманітарні місії, фонди. Проте переїжджали вони виключно в готові приміщення з ремонтом, не бажаючи чекати, коли буде зроблений ремонт саме “під них”.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб не пропустити важливих новин. Підписатися на канал у Viber можна тут.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ:

• Київський готель Салют визнали банкрутом, тепер його вже точно продадуть на аукціоні
• Суцільний ренесанс із позолотою: в одному з найдорожчих ЖК Києва продають квартиру-музей
• Друзі Ходорковського добудовують бізнес-одоробло біля самої залізниці на київській Оболоні
• У Києві продають два суперсучасні бізнес-центри з орбіти UNIT.City Василя Хмельницького