Офисный кризис в Киеве: война запустила новые тренды

Киевский рынок офисной недвижимости впервые в истории зафиксировал "негативное предложение" из-за значительных разрушений, вызванных военными действиями. Простыми словами – это сокращение площадей, количества помещений и выбора вариантов у арендаторов. По данным консалтинговой компании CBRE Ukraine, в первой половине 2025 года было уничтожено или серьезно повреждено около 45 тыс. кв. м офисных площадей, что привело к сокращению общего объема рынка на 3% всего за шесть месяцев. 

С 2022 года совокупные потери офисного фонда столицы достигли 6%, причем потери именно в 2025 году стали рекордными, отмечает Украинский Коммерсант. Это также вызвало рост вынужденного спроса. 19% всех новых запросов на аренду офисов поступают от компаний, потерявших свои рабочие пространства.

Изменения в спросе и формате работы

Спрос на офисы сегодня формируют преимущественно малые и средние компании, адаптировавшиеся к гибридному формату работы. Крупные международные корпорации, напротив, сокращают свое офисное присутствие. На рынке наблюдается тенденция к субаренде и разделу крупных офисных блоков на меньшие, и, по мнению экспертов, пока идет война, этот тренд, скорее всего, сохранится.

Средняя посещаемость офисов столицы составляет всего 30-40%, что заставляет арендаторов оптимизировать свои площади до 50% по сравнению с довоенными показателями. Кроме того, 19% новых запросов на аренду в первой половине года были связаны с вынужденным переездом компаний из-за разрушения их предыдущих помещений. 

По данным экспертов, в 2025 году сформировалось пять основных тенденций, определяющих развитие рынка аренды офисов в ближайшее время. "Отрицательное" предложение – лишь одно из них, указывает delo.ua. Кроме того, есть еще такие новые закономерности. 

Безопасность как главный критерий

Требования к офисным помещениям кардинально изменились – отныне ключевым фактором выбора является безопасность, а не цена или расположение. Война коренным образом изменила приоритеты арендаторов. Они предпочитают бизнес-центры с надежными инженерными системами, наличием укрытий и автономным электроснабжением. Также ценится удаленность от объектов критической инфраструктуры.

Адаптация крупных компаний

Крупные компании, обладающие значительными финансовыми ресурсами, демонстрируют особый подход к новым условиям. Они часто меняют локацию своих офисов, переезжая в здания с более высоким уровнем безопасности. Кроме того, некоторые из них выбирают нетрадиционные решения, перенося свои рабочие места на коммерческие площади в жилых комплексах. Это позволяет обеспечить большую безопасность и удобство для сотрудников. 

Появление нового игрока – компаний ВПК

На рынке офисной недвижимости появилась новая категория арендаторов – это компании, работающие в военно-промышленном комплексе. Они активно ищут помещения, отвечающие их специфическим требованиям, особенно по безопасности и конфиденциальности. Это создает дополнительный спрос, являющийся важной поддержкой для рынка в условиях общего спада.

Переформатирование офисных помещений под гибкий формат работы

Из-за широкого внедрения гибридного формата работы арендаторы начали пересматривать функционал своих офисов. Вместо большого количества простаивающих классических рабочих мест компании переформатируют пространство. Теперь они создают зоны для командной работы, неформальных встреч, горячих столов и обустраивают больше переговорных комнат. Это позволяет оптимизировать пространство, уменьшить расходы по аренде и лучше отвечает современным потребностям сотрудников. 

Какие бизнес-центры потерял Киев

Ракетные и артиллерийские удары нанесли значительный ущерб многим ключевым бизнес-центрам столицы. Вот список наиболее пострадавших объектов с детализацией повреждений:

БЦ "Торонто-Киев" и расположенный рядом БЦ "Гранд" (Dragon Capital): были повреждены во время ракетного удара 20 декабря 2024 года. В "Торонто-Киев" находились офисы компаний MacPaw, Sense Bank, SD Capital, а также супермаркет Novus. Здесь были повреждены фасады, выбиты окна, а обломками разрушена часть здания. 

Несмотря на серьезные повреждения, люди в момент атаки не пострадали. Свою работу банк и другие компании продолжили в штатном режиме или с локальными ограничениями. "Гранд" получил повреждение фасада и внутренних помещений.

БЦ "Лувр". Частично пострадал в районе метро Лукьяновская во время атаки 20 декабря 2024 года. Выбиты окна, зафиксированы структурные повреждения.

Бизнес-центр на Оболони. Частично разрушен в ночь на 6 апреля 2025 года. Здесь размещались офисы украинских телеканалов FreeДОМ и UATV. Повреждены верхние этажи, на нижних – значительные разрушения, рядом – воронка от взрыва.

БЦ в Соломенском районе и БЦ "Форум Виктория Парк". Были повреждены в результате обстрелов 23 июня 2025 года. Фасад, окна и внутренние помещения получили повреждения в "соломянском" БЦ, а в "Виктории" были разрушены части фасада, выбиты стекла и повреждены офисное оборудование.

БЦ "101 Tower". Пострадал еще 10 октября 2022 года. Там находились офисы таких крупных компаний, как DTEK, Microsoft Ukraine и Samsung Ukraine.

За год ситуация изменилась до неузнаваемости

Почти год назад, в сентябре 2024 года, Информатор исследовал ситуацию с коммерческой арендой в Киеве, и тенденции были совсем другими. Офисные здания Киева, начавшие пустеть во время пандемии коронавируса, по состоянию на конец сентября 2024 года во многих случаях были все еще свободны от арендаторов. И когда в многоэтажных бизнес-центрах четверть помещений пустовали, это считалось неплохим показателем. 

Арендодатели привлекали клиентов ремонтами и скидками, но активность рынка была очень низкой. Для сравнения: до войны незанятыми были всего 5-7% столичных офисов. В прошлом году вакантность столичного рынка достигала 30-35%, если говорить о хороших локациях. 

У тех, которые такими не считались, например, Соломенка или Лукьяновка, которых избегали из-за вражеских прилетов, вообще не было спроса на аренду офисов. Не были заполнены даже новые бизнес-центры, обладающие преимуществами в виде укрытий, генераторов, больших подземных паркингов.

Украинские компании год назад в большинстве своем не расширяли свои площади, а выбирали вариант переезда на более выгодные условия и более качественный и современный ремонт. Исключение – IT-компании. А увеличивали существующие площади преимущественно посольства, дипломатические и гуманитарные миссии, фонды. Однако переезжали они исключительно в готовые помещения с ремонтом, не желая ждать, когда будет сделан ремонт именно под них.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы не пропустить важные новости. Подписаться на канал в Viber можно здесь.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

• Киевскую гостиницу Салют признали банкротом, теперь ее уже точно продадут на аукционе
• Сплошной ренессанс с позолотой: в одном из самых дорогих ЖК Киева продают квартиру-музей
• Друзья Ходорковского достраивают бизнес-одоробло у самой железной дороги на киевской Оболони
• В Киеве продают два суперсовременных бизнес-центра из орбиты UNIT.City Василия Хмельницкого