У Києві назріває масштабний дефіцит квартир у новобудовах: що відбувається і чим це загрожує

У Києві зменшується пропозиція нових квартир. Все це може підштовхнути ціни вгору. Що відбувається на ринку житлового будівництва в столиці, пише 25 квітня «Мінфін».

Скільки зараз квартир у новобудовах

За даними Держстату, у 2023 році, загалом у країні, обсяги здачі житла в експлуатацію просіли, порівнюючи з 2022 роком, на 3,5% — до 89,2 тисяч квартир.

У Києві також зафіксовано збільшення обсягів здачі нового житла — плюс 11,6%, порівнюючи з 2022 роком, — всього близько мільйона квадратних метрів, а це понад 12 тисяч квартир.

Втім, говорити про зростання первинки можна лише з урахуванням низької порівняльної бази, адже в перший рік війни багато новобудов було заморожено, і темпи введення житла в експлуатацію різко впали.

Для порівняння: у мирному 2021 році у Києві ввели в експлуатацію 35 тисяч квартир, а на Київщині — 20 тисяч. Загалом, у столичному регіоні — 55 тисяч квартир, тобто понад 60% тих обсягів, що здали у всій Україні минулого року.

«На даний момент на ринку спостерігається великий дефіцит житла на первинці, який зумовлений різноманітними факторами, але в першу чергу війною», — каже генеральний директор Корпорації Нерухомості РІЕЛ Ростислав Мельник.

В Києві основні складнощі пов’язані з об'єктами, які на момент повномасштабного вторгнення були на початковому етапі будівництва, наприклад, було збудовано лише два-три поверхи.

«Такі проєкти важко реалізувати, адже для досягнення планової продажної ціни та нормальних обсягів і темпів будівництва потрібно вкладати значні кошти. У нас було два таких невеликих проєкти, в яких були продані квартири. Ми поміняли їх нашим інвесторам на помешкання в будинках з набагато вищим рівнем готовності, і таким чином проблему вирішили», — пояснює він.

Інші експерти та забудовники теж кажуть про надто повільну добудову вже розпочатих об'єктів, що гальмувало введення в експлуатацію нового житла у 2023 році.

За даними компанії M4U, в активній стадії будівництва в столиці наприкінці минулого року було 175 об'єктів, тоді як на початку 2023 року — 182, а у 2022 році — 185. У Київській області напередодні війни активно будувалося 263 об'єкти, а минулого року — трохи більше 220.

Тому, за словами керівника відділу маркетингу компанії Alliance Novobud Ірини Міхальової, вже є й дефіцит зданого в експлуатацію житла, і брак квартир у будинках високої стадії готовності. Це стосується, зокрема, категорії новобудов комфорт-класу. Так, майже немає готових одно- та двокімнатних квартир невеликої площі, які мають найбільший попит, додала Міхальова.

Якого житла бракує

За словами Міхальової, особливо гостро відчувається брак квартир у забудовників, які працюють за державними програмами «єОселя» та «єВідновлення».

«Останніми роками забудовники практично не стартували з новими проєктами через низький попит на житло «на котловані», та відмову банків кредитувати придбання квартир за програмою «єОселя» у будинках із готовністю нижче 50%. Тому вийшов певним вакуум із залишків квартир», — каже Міхальова.

Поки що дефіцит житла в новобудовах  точно не тотальний. Сьогодні є ситуативна нестача певного виду житла — наприклад, тих же повністю готових однокімнатних і двокімантних квартир невеликої площі.

Такий провал у пропозиції далеко не всі забудовники схильні характеризувати, як дефіцит. Наприклад, комерційна директорка «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська каже, що зараз дефіциту нового житла немає. Але при цьому формуються стійкі передумови для його появи у Києві, де з початку війни майже не з'явилося нових проєктів.

«Наскільки швидко ринок відчує брак квадратних метрів у новобудовах, залежатиме від обсягу продажів. Якщо він зростатиме, наприклад, через зміну фокусу держпрограми „єОселя“ у бік нового житла, то дефіцит стане очевидним уже до кінця цього року», — зазначає Лаєвська.

Столичний рієлтор Ірина Луханіна каже, що банки все менш охоче кредитують купівлю квартир за «єОселею» на вторинному ринку. Віддають перевагу саме новобудовам чи «старим новим будинкам» — зданим в експлуатацію протягом останніх трьох років.

«Ще нещодавно йшлося про будинки, введені в останні 10 років, але зараз все частіше фігурує термін саме до трьох років», — зазначає Луханіна.

За її словами, вже є проблеми з квартирами у новобудовах, які не просто введені в експлуатацію, а й повністю готові до заселення, тобто з ремонтом та навіть меблями.

«Такі квартири мають підвищений попит у кредитних покупців. Адже в цьому випадку позика оформляється на всю вартість житла, і вже не потрібно витрачати власні заощадження на ремонт та меблі. Якщо ж людина бере голі стіни, але кредиту на ремонт і меблі йому вже ніхто не дає — треба витрачати чималу суму зі своєї кишені, а у багатьох „зайвих“ грошей просто немає», — пояснила Луханіна.

Лаєвська додала: ще один фактор, який може погіршити нестачу квартир у Києві, — міграційні процеси всередині країни. Тобто якщо переселенці масово ринуть у столицю і почнуть придивлятися собі тут житло. Ймовірність такого сценарію багато в чому залежить від перебігу військових дій.

Чим складніша ситуація у Харкові, Запоріжжі, Херсоні та інших містах, наближених до фронту, тим більше українців переїжджають до інших, безпечніших регіонів, у тому числі до Києва», — каже Лаєвська.

Вона додала: дефіцит пропозиції житла у столиці підштовхне ціни вгору. 
На думку Ростислава Мельника, ціни на житло можуть зростати й через курс долара, складні ланцюги постачання матеріалів, брак робочої сили та інші ризики, які пов'язані з війною.

Що гальмує добудову будинків у столиці

За словами Анни Лаєвської, складнощі з добудовою об'єктів можна поділити на два типи.

Перший — це спільне для всіх забудовників лихо: брак робітників. «Дефіцит будівельників із кожним днем відчувається дедалі гостріше. Попри зростання зарплат, залучити достатню кількість фахівців проблематично. Оскільки будівельна галузь не вважається критично важливою для країни, забудовники не можуть бронювати персонал і багато майстрів йдуть воювати. А заповнити всі вакансії жінками неможливо», розповіла  Лаєвська.

«Найбільшою проблемою є мобілізація і неможливість бронювання будівельників. Значна кількість робітників виїхала за кордон або була мобілізована, залишилося лише приблизно третина працівників. Ці фактори безпосередньо впливають на зниження темпів будівництва та терміни введення об'єктів в експлуатацію», — погоджується Мельник.

За словами Лаєвської, їхня компанія могла б ще більше прискорити роботи, але не може цього зробити через недокомплектованість бригад. При цьому компанія підвищує зарплати, залучає на будівництва жінок (насамперед, на оздоблювальні роботи) та молодих фахівців.

Друга група проблем, що гальмують добудову будинків, пов'язана з окремими компаніями-забудовниками.

«Вони або не відновили будівництво з початку війни, або демонструють непереконливі темпи робіт. І тому втрачають довіру інвесторів та обсяги продажу. Якщо ці компанії не мають запасу фінансової міцності, власних грошей, які можна вкласти у будівництво без залучення коштів від покупців, їм фактично бракує ресурсу. Це, зі свого боку, не дозволяє нарощувати темпи робіт. Виходить замкнене коло: низька динаміка добудови будинків знижує продажі, а низькі продажі не дозволяють прискорити будівництво, щоб залучити нових покупців», — пояснила Лаєвська.

Це змушує багатьох забудовників йти на хитрощі. Михальова каже, деякі компанії просто імітують роботи на майданчиках. Там створюється «ефект присутності» — є робітники та техніка. Але реально будівництво або ведеться дуже повільно, або зовсім не ведеться. Мета таких маніпуляцій — переконати потенційних покупців, що будівництво йде, й купувати житло у цьому об'єкті «не страшно».

«Дійсно, існують забудовники, які можуть імітувати виконання якихось робіт, щоб отримувати відстрочені платежі або здійснювати продажі», — каже Мельник.

Він додає, що серйозні забудовники таке не практикують, натомість регулярно звітують про свою діяльність і в разі невиконання якихось робіт пояснюють причини.

На його думку, проблемою є й низька купівельна спроможність українців. «єОселя» та «єВідновлення», за його словами, непогано працюють, «але масштаби поки що замалі».

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб не пропустити важливих новин. За новинами в режимі онлайн прямо в месенджері слідкуйте на нашому Telegram-каналі Інформатор Live. Підписатися на канал у Viber можна тут.