В Киеве назревает масштабный дефицит квартир в новостройках: что происходит и чем это грозит

В Киеве уменьшается предложение о новых квартирах. Все это может подтолкнуть цены вверх. Что происходит на рынке жилищного строительства в столице, пишет 25 апреля «Минфин».

Сколько сейчас квартир в новостройках

По данным Госстата, в 2023 году, в целом, объемы сдачи жилья в эксплуатацию просели по сравнению с 2022 годом на 3,5% — до 89,2 тысяч квартир.

В Киеве также зафиксировано увеличение объемов сдачи нового жилья — плюс 11,6% по сравнению с 2022 годом — всего около миллиона квадратных метров, а это более 12 тысяч квартир.

Впрочем, говорить о росте первички можно только с учетом низкой сравнительной базы, ведь в первый год войны многие новостройки были заморожены, и темпы ввода жилья в эксплуатацию резко упали.

Для сравнения: в мирном 2021 году в Киеве ввели в эксплуатацию 35 тысяч квартир, а в Киевской области — 20 тысяч. Всего в столичном регионе — 55 тысяч квартир, то есть более 60% сдавшихся во всей Украине в прошлом году объемов.

"На данный момент на рынке наблюдается большой дефицит жилья на первичке, который обусловлен разнообразными факторами, но в первую очередь войной", - говорит генеральный директор Корпорации Недвижимости РИЭЛ Ростислав Мельник.

В Киеве основные сложности связаны с объектами, которые на момент полномасштабного вторжения были на начальном этапе строительства, например, было построено всего два-три этажа.

Такие проекты трудно реализовать, ведь для достижения плановой продажной цены и нормальных объемов и темпов строительства нужно вкладывать значительные средства. У нас было два таких небольших проекта, в которых были проданы квартиры. Мы поменяли их нашим инвесторам на жилье в домах с гораздо более высоким уровнем готовности, и таким образом проблему решили», — объясняет он.

Другие эксперты и застройщики тоже говорят о слишком медленной достройке уже начатых объектов, что тормозило ввод в эксплуатацию нового жилья в 2023 году.

По данным компании M4U, в активной стадии строительства в столице в конце прошлого года было 175 объектов, тогда как в начале 2023 года – 182, а в 2022 году – 185. В Киевской области накануне войны активно строилось 263 объекта, а в прошлом года – чуть больше 220.

Поэтому, по словам руководителя отдела маркетинга компании Alliance Novobud Ирины Михалевой, уже есть и дефицит сданного в эксплуатацию жилья, и нехватка квартир в домах высокой стадии готовности. Это касается, в частности, категории новостроек комфорт-класса. Так, почти нет готовых одно- и двухкомнатных квартир небольшой площади, которые пользуются наибольшим спросом, добавила Михалева.

Какого жилья не хватает

По словам Михалевой, особенно остро ощущается нехватка квартир у застройщиков, работающих по государственным программам «єОселя» и «єВідновлення».

«В последние годы застройщики практически не стартовали с новыми проектами из-за низкого спроса на жилье «на котловане», и отказ банков кредитовать приобретение квартир по программе «єОселя» в домах с готовностью ниже 50%. Поэтому получился определенный вакуум из остатков квартир», — говорит Михалева.

Пока что дефицит жилья в новостройках точно не тотальный. Сегодня есть ситуативная нехватка определенного вида жилья – например, тех же полностью готовых однокомнатных и двухкомнатных квартир небольшой площади.

Такой провал в предложении далеко не все застройщики склонны характеризовать как дефицит. К примеру, коммерческий директор «Интергал-Буд» Анна Лаевская говорит, что сейчас дефицита нового жилья нет. Но при этом формируются устойчивые предпосылки для появления в Киеве, где с начала войны почти не появилось новых проектов.

«Насколько быстро рынок почувствует нехватку квадратных метров в новостройках, будет зависеть от объема продаж. Если он будет расти, например, из-за изменения фокуса госпрограммы "єОселя" в сторону нового жилья, то дефицит станет очевидным уже до конца этого года», — отмечает Лаевская.

Столичный риелтор Ирина Луханина говорит, что банки все менее охотно кредитуют покупку квартир по «єОселя» на вторичном рынке. Предпочитают именно новостройки или «старые новые дома» — сданные в эксплуатацию в течение последних трех лет.

«Ещё недавно речь шла о домах, введенных в последние 10 лет, но сейчас все чаще фигурирует срок до трех лет», — отмечает Луханина.

По ее словам, уже есть проблемы с квартирами в новостройках, которые не просто введены в эксплуатацию, но полностью готовы к заселению, то есть с ремонтом и даже мебелью.

«Такие квартиры пользуются повышенным спросом у кредитных покупателей. Ведь в этом случае ссуда оформляется на всю стоимость жилья, и уже не нужно тратить собственные сбережения на ремонт и мебель. Если же человек берет голые стены, но кредита на ремонт и мебель ему уже никто не дает - нужно тратить немалую сумму из своего кармана, а у многих "лишних" денег просто нет", - объяснила Луханина.

Лаевская добавила: еще один фактор, который может усугубить нехватку квартир в Киеве, — миграционные процессы внутри страны. То есть, если переселенцы массово ринутся в столицу и начнут присматриваться себе здесь жилье. Вероятность такого сценария во многом зависит от хода военных действий.

Чем сложнее ситуация в Харькове, Запорожье, Херсоне и других городах, приближенных к фронту, тем больше украинцев переезжают в другие, более безопасные регионы, в том числе в Киев», — говорит Лаевская.

Она добавила: дефицит предложения жилья в столице подтолкнет цены вверх.
По мнению Ростислава Мельника, цены на жилье могут расти и через курс доллара, сложные цепи поставок материалов, нехватку рабочей силы и другие риски, связанные с войной.

Что тормозит достройку домов в столице

По словам Анны Лаевской, сложности с достройкой объектов можно разделить на два типа.

Первый — это общая для всех застройщиков беда: нехватка рабочих. «Дефицит строителей с каждым днем ​​ощущается все острее. Несмотря на рост зарплат, привлечь достаточное количество специалистов проблематично. Поскольку строительная отрасль не считается критически важной для страны, застройщики не могут бронировать персонал и многие мастера идут воевать. А заполнить все вакансии женщинами невозможно», – рассказала Лаевская.

«Самой большой проблемой является мобилизация и невозможность бронирования строителей. Значительное количество рабочих выехало за границу или было мобилизовано, осталось лишь примерно треть работников. Эти факторы оказывают непосредственное влияние на снижение темпов строительства и сроки ввода объектов в эксплуатацию», — соглашается Мельник.

По словам Лаевской, их компания могла бы еще больше ускорить работы, но не может этого сделать из-за не укомплектованности бригад. При этом компания повышает зарплаты, привлекает на строительство женщин (прежде всего, на отделочные работы) и молодых специалистов.

Вторая группа проблем, тормозящих достройку домов, связана с отдельными компаниями-застройщиками.

«Они либо не возобновили строительство с начала войны, либо демонстрируют не убедительные темпы работ. Для этого теряют доверие инвесторов и объемы продаж. Если у этих компаний нет запаса финансовой прочности, собственных денег, которые можно вложить в строительство без привлечения средств от покупателей, им фактически не хватает ресурса. Это со своей стороны не позволяет наращивать темпы работ. Выходит замкнутый круг: низкая динамика достройки домов снижает продажи, а низкие продажи не позволяют ускорить строительство, чтобы привлечь новых покупателей», – пояснила Лаевская.

Это заставляет многих застройщиков идти на уловки. Михалева говорит, что некоторые компании просто имитируют работы на площадках. Там создается эффект присутствия — есть рабочие и техника. Но реально строительство либо ведется очень медленно, либо совсем не ведется. Цель таких манипуляций — убедить потенциальных покупателей в том, что строительство идет, и покупать жилье в этом объекте «не страшно».

"Действительно, существуют застройщики, которые могут имитировать выполнение каких-то работ, чтобы получать отсроченные платежи или осуществлять продажи", - говорит Мельник.

Он добавляет, что серьезные застройщики такое не практикуют, зато регулярно отчитываются о своей деятельности и в случае невыполнения каких-либо работ объясняют причины.

По его мнению, проблема и низкая покупательная способность украинцев. «єОселя» и «єВідновлення», по его словам, неплохо работают, «но масштабы пока маловаты».

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы не пропустить важные новости. За новостями в режиме онлайн прямо в мессенджере следите на нашем Telegram-канале Информатор Live. Подписаться на канал в Viber можно здесь.